2. Zřízení práva stavby k pozemkům parc. č. 688/1, 688/13, 689/1, 690/2 a 3687/2 k. ú. Břevnov ve prospěch společnosti DUHOVKA GROUP a.s.

Koncem roku 2023 se na m. č. Praha 6 se svým investičním záměrem na vybudování soukromého gymnázia obrátila společnost DUHOVKA GROUP a.s. (dále jen "stavebník"). Gymnázium zamýšlí stavebník realizovat na pozemcích parc. č. 688/1, 688/13, 689/1, 690/2 a 3687/2 v k. ú. Břevnov (dále jen „dotčené pozemky“), a to z důvodu existující poptávky po soukromém středoškolském vzdělání gymnaziálního typu na území hl. m. Prahy ve spojení s možností, kdy děti navštěvující vedlejší základní školu stejného provozovatele budou moci plynule navázat na vzdělání středoškolské v nové budově přiléhající. Investiční záměr dále reaguje na to, že jiné stávající prostory, které má stavebník nyní v nájmu na základě smlouvy uzavřené dne 30.04.2014 se Základní školou T. G. Masaryka Praha 7, Ortenovo nám. 34, IČO: 629 31 016, se sídlem Ortenovo nám. 1275/34, 170 00 Praha 7 – Holešovice, nebude moci v dlouhodobém časovém horizontu dále využívat, a to z důvodu ukončení platnosti nájemní smlouvy.

Zastupitelstvo městské části Praha 6 usnesením č. ZMČ-0287/24 ze dne 29.04.2024 souhlasilo s obecným záměrem výstavby gymnázia Duhovka s určitými podmínkami uvedenými v usnesení. Jednou z podmínek bylo uzavření smlouvy o zřízení práva stavby, která bude řešit otázku budoucího nabytí stavby v bezvadném stavu zaručující řádné využívání do majetku m. č. Praha 6. Za tímto účelem byla mezi zástupci vedení m. č. Praha 6, zástupci společnosti Základní škola Duhovka, s.r.o. (dále jen "nájemce") a stavebníkem vedena jednání. Výsledkem jednání jsou dvě majetkově související věci, a to uzavření dodatku č. 2 k nájemní smlouvě č. S 568/2011/OSOM uzavřené s nájemcem a uzavření smlouvy o zřízení práva stavby k dotčeným pozemkům pro stavebníka. Uzavření dodatku č. 2 bude předloženo ke schválení samostatným usnesením.

Právo stavby bude spočívat v právu vybudovat, mít a provozovat na dotčených pozemcích a pod dotčenými pozemky stavbu.  Hlavním účelem smlouvy tak bude vybudování a provozování střední školy ve smyslu § 7 odst. 3 zákona č. 561/2004 Sb., o předškolním, základním, středním a vyšším odborném a jiném vzdělávání (školský zákon), ve znění pozdějších předpisů.

Stavba bude realizována v souladu se základními parametry:

zastavěná plocha max. 2.520 m2 (s odchylkou + 5 %);

hrubá podlažní plocha nadzemních podlaží max. 5.900 m2 (s odchylkou + 5 %);

hrubá podlažní plocha podzemních podlaží je 1.639 m2 (s odchylkou + 5 %);

stavba bude mít max. 4 nadzemní podlaží a max. 1 podzemní podlaží;

výška stavby v atice na střeše max. výšky 16,8 m (s odchylkou + 5 %).

Veškeré náklady spojené s vybudováním stavby a její údržbou a provozem po celou dobu trvání práva stavby ponese výhradně stavebník.

Ohledně výše stavebního platu byl zpracován znalecký posudek, který je přiložen jako příloha. Obvyklá výše ročního stavebního platu, tj. úplaty za zřízení práva stavby, byla znalcem v posudku odhadnuta na 1 003 000,00 Kč. Dohodou mezi m. č. Praha 6 a stavebníkem byla následně výše stavebního platu dohodnuta na 2.000.000 Kč bez DPH ročně, ke kterému bude připočtena zákonná výše DPH dle aktuálně platných a účinných právních předpisů. Stavební plat začne stavebník platit od prvního dne měsíce následujícího po nabytí právní moci společného povolení/povolení záměru stavby. Pokud stavebník nezíská pravomocné společné povolení/povolení záměru stavby do 7 let od právních účinků vkladu práva stavby do katastru nemovitostí, bude stavebník platit stavební plat s účinností od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém uvedená lhůta uplynula. Právo stavby bude zřízeno na 50 let ode dne vkladu práva stavby do katastru nemovitostí. Uplynutím doby právo stavby zaniká a stavba se stane součástí dotčených pozemků. M. č. Praha 6 bude povinna stavebníkovi zaplatit peněžní náhradu ve výši 30 % ceny obvyklé stavby v době zániku práva stavby určené aritmetickým průměrem cen zjištěných dvěma znaleckými posudky, z nichž první bude zpracován znalcem určeným m. č. Praha 6 a druhý znalcem určeným stavebníkem.

Související závazky stavebníka:

1. Stavebník zřídí na své náklady osvětlení pro velký atletický ovál včetně všech vnitřních sportovišť, nacházejících se uvnitř tohoto oválu, ZŠ Pod Marjánkou, a to v souladu s požadavky stanovenými v technické normě ČSN EN 12193 (360454) Světlo a osvětlení – Osvětlení sportovišť v příslušných právních předpisech.

2. Stavebník zajistí na své náklady získání pravomocného veřejnoprávního povolení, na základě kterého bude moci být realizováno řešení křižovatky ulice Nad Kajetánkou a stavba cesty pro pěší od ulice Jílkova k ulici Pod Marjánkou, a to dle požadavku Úřadu městské části Praha 6, Odboru dopravy a životní prostředí.

3. Stavebník bude realizovat tzv. modrozelenou infrastrukturu na části pozemku p. č. 3686/1, k. ú. Břevnov. M. č. Praha 6 vyvine rozumně očekávatelné úsilí, aby hlavní město Praha rozdělilo pozemek p. č. 3686/1, k. ú. Břevnov tak, že jeho část, na které bude umístěna modrozelená infrastruktura, byla svěřena v souladu s právními předpisy do její správy. Následně bude m. č. Praha 6 zajišťovat její údržbu.

4. Realizací stavby budou dotčeny též některé pozemky užívané ZŠ Pod Marjánkou. Stavebník se zavazuje, že zajistí realizaci nového povrchu dopadové plochy stávajícího hřiště ZŠ Pod Marjánkou umístěného na pozemku p. č. 688/1, k. ú. Břevnov, reinstaluje a doplní herní prvky a nové pískoviště na tomto hřišti.

5. Stavebník se zavazuje, že po realizaci stavby doplní terén na pozemcích p. č. 688/1, 690/2 a 3687/2, k. ú. Břevnov.

KMP o zřízení práva stavby jednala dne 03.02.2025, zřízení práva stavby bylo KMP doporučeno (hlasování 6:1:1).

Otázka zřízení práva stavby byla rovněž projednávána dne 05.02.2025 na zasedání Finančního výboru Zastupitelstva m. č. Praha 6, kdy finanční výbor vyjádřil souhlas se zřízením práva stavby a doporučil jeho další projednání v orgánech m. č. Praha 6 (hlasování 7:2:1). Na jednáních obou orgánů byl předložen konkrétní návrh znění smlouvy. V návaznosti na proběhlé diskuze byl následně návrh upraven, přičemž některé změny mají upřesňující charakter a některé jsou ve prospěch m. č. Praha 6. 

V souladu se Zásadami finanční spoluúčasti investorů na rozvoji městské části Praha 6 schválenými usnesením ZMČ č. 192/23 ze dne 13.11.2023, kterými se m. č. Praha 6 přihlásila k uplatňování Metodiky spoluúčasti investorů na rozvoji území hl. m. Prahy (dále jen „Metodika“), je požadavek na kontribuční plnění stavebníka v daném případě již kryt plněním obsaženým v návrhu smlouvy o zřízení práva stavby, kterého se podařilo dosáhnout v rámci jednání.

V případě, kdy se nejedná o změnu územního plánu, vychází Metodika v neposlední řadě z principu, podle kterého je třeba zohlednit okolnost, zdali realizací stavebního záměru dochází k navýšení potřeb území zejména v oblasti školských kapacit či jiné veřejné infrastruktury apod., a to zejména s ohledem na navyšování počtu obyvatel apod.

Daný stavební záměr navýšení počtu obyvatel nevyvolá, protože jeho předmětem není vytvoření kapacit pro bydlení. Předmětný stavební záměr naopak již sám přímo svým účelem slouží k zajištění kapacit v oblasti školství, a to jak v průběhu výkonu práva stavby, tak po jeho uplynutí, kdy by tato školská stavba měla za stanovených podmínek přejít do majetku m. č. Praha 6 a mohla by být ze strany m. č. Praha 6 dále plně využita pro zajištění školských kapacit.

V souvislosti s projednáním tohoto materiálu byla členům Zastupitelstva městské části Praha 6 rozeslána aktualizovaná projektová dokumentace (jedná se o objemný soubor, proto není přílohou návrhu usnesení) doručená m. č. Praha 6 dne 20.03.2025. Původní projektovou dokumentaci podal stavebník Odboru výstavby ÚMČ Praha 6 v červnu 2024, přičemž tato následně doznala řady změn co do okolních vazeb, trafostanice atd., dle vyjádření a požadavků DOSS a dalších úřadů a podle návrhu smlouvy o zřízení práva stavby. 

Právní posouzení ohledně potenciálního naplnění znaků veřejné zakázky jsou připojena v příloze.

Záměr na zřízení práva stavby byl uveřejněn na úřední desce v době od 09.04. do 25.04.2025. K předchozímu vyvěšenému záměru, který byl stažen z formálních důvodů, byly doručeny ÚMČ Praha 6 připomínky, které jsou přílohami tohoto usnesení. 

Datum:  08.04.2025

Zpracoval: Mgr. František Červenka, vedoucí majektoprávního oddělení OSM

                  Mgr. Barbora Srp, LL.M., vedoucí OSM