58. Zásady spoluúčasti investorů na rozvoji městské části Praha 6 (1. aktualizace) - dopracované

Městská část Praha 6

Rada městské části

Usnesení

ze dne 07.07.2025

RMČ-2921/25

Zásady spoluúčasti investorů na rozvoji městské části Praha 6 (1. aktualizace) - dopracované

Rada městské části

Předkladatel: Ing. Václav Kožený, Ph.D., MBA, místostarosta
Zpracovatel: Jan Holický ORI, vedoucí ORI

Usnesení bylo přijato poměrem hlasů: +6 -0 z1

Důvodová zpráva:

Zastupitelstvo hl. m. Prahy (dále jen „HMP“) schválilo usnesením č. 33/8 ze dne 27.1.2022 Metodiku spoluúčasti investorů na rozvoji území hl. m. Prahy (dále jen „Metodika“) a doporučilo městským částem, které neměly schválena žádná pravidla pro spolupráci městské části a investorů, na základě tohoto usnesení projednat a převzít Metodiku a implementovat ji do praxe.

 

Plné znění Metodiky HMP je k dispozici na:

Metodika spoluúčasti investorů - Praha - MHMP

(https://praha.eu/metodika-spoluucasti-investoru)

 

V návaznosti na výše uvedené doporučení přijala městská část Praha 6 (dále jen „MČ“) usnesením Zastupitelstva MČ č. 0192/23 ze dne 13. 11. 2023 Zásady finanční spoluúčasti investorů na rozvoji městské části Praha 6 (dále jen „Zásady“), kterými se k uplatňování Metodiky přihlásila a v neposlední řadě tak naplnila doporučení HMP.

 

Za dobu od vydání Metodiky byly valorizovány tarify:

 

Rok                     2021                2022                2023                2024                2025

Tarif T1             700 Kč/m²       727 Kč/m²        836 Kč/m²        926 Kč/m²       948 Kč/m²

Tarif T2          2300 Kč/m²      2387 Kč/m²     2748 Kč/m²       3042 Kč/m²      3115 Kč/m²

 

V mezidobí (1.7.2024) nabyl účinnosti zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, který upravil institut plánovacích smluv. Nejenom z tohoto důvodu, ale také v návaznosti na vyhodnocení praktické zkušenosti s aplikací Zásad vyvstala potřeba Zásady upravit, a proto je nyní představována jejich 1. aktualizace.

 

V souvislosti s novým stavebním zákonem HMP dosud Metodiku neaktualizovalo. Vzory plánovacích smluv však již jsou od HMP k dispozici; vzory smluv jsou přizpůsobovány potřebám MČ a danému záměru a ZMČ již ostatně uzavření těchto smluv v jednotlivých případech schvalovalo v rámci svých předcházejících jednání v roce 2025.

 

Zásady nadále shodně vychází z principu, že při realizaci nových staveb, nástaveb, dostaveb, vestaveb či jiných stavebních činnostech, při kterých jsou navyšovány hrubé podlažní plochy (dále jen „HPP“) především pro bydlení, obchod, administrativu či pro jiné způsoby využití, včetně změn užívaní staveb, dochází ke zvyšování zátěže území MČ z hlediska nároků na dopravní infrastrukturu, občanskou vybavenost a veřejné služby.

 

Tato zátěž nezbytně vyvolává zvýšené náklady MČ v neposlední řadě v oblastech školství, zdravotnictví, kultury a sociálních služeb a vytváří tlak zejména na budování nových školských objektů a rozšiřování kapacit školských objektů stávajících. V neposlední řadě se zvyšuje také zátěž na veřejná prostranství a tím i nároky na jejich údržbu a úklid.

 

Vzhledem ke skutečnosti, že investor realizací svého stavebního záměru tyto zvýšené náklady, které by jinak musela nést sama MČ na úkor uspokojování jiných veřejných potřeb, vyvolá, jeví se jako vhodné, a dle Metodiky je takový požadavek legitimní, aby se na úhradě takových nákladů investor přiměřeným způsobem podílel.

 

Pravidla obsažená v Zásadách, resp. jejich aktualizaci, jsou nově doplněna o následující prvky:

 

1) Vzhledem k metodickému charakteru materiálu HMP je vycházeno z principu, že v odůvodněných případech není vyloučeno se od Metodiky odchýlit, pokud to HMP metodicky připustí.

 

2) Aktualizace Zásad výslovně umožňuje v odůvodněných případech u záměrů nevyžadujících změnu ÚP zohlednit dosavadní zástavbu a způsob užívání, jakož i charakter zátěže, kterou záměr v území vyvolá; doposud takové zohlednění nebylo možné využít (u změn ÚP je dosavadní zástavba, potažmo způsob užívání, zohledněn již v rámci výpočtu referenční výše plnění).

 

Příklady:

 

1. Záměr nevyžaduje změnu ÚP. Záměr spočívá ve změně způsobu užívání z nebytových prostorů na byty. Nebytové prostory jsou již v území historicky vybudovány a infrastruktura s nimi počítá a negenerují potřebu školských kapacit, naproti tomu byty budou potřebu školských kapacit generovat. Nepředpokládá se, že referenční výše plnění může být snížena.
2. Záměr nevyžaduje změnu ÚP. Záměr spočívá ve změně způsobu užívání z bytů na nebytové prostory. Byty jsou již v území historicky vybudovány a negenerují potřebu nových školských kapacit; vychází se z teze, že školská infrastruktura již s tímto parametrem kapacitně počítala. Nebytové prostory nebudou potřebu školské kapacity generovat, a tudíž se teoreticky tato kapacita „uvolní“ jako „rezerva“. Předpokládá se, že referenční výše plnění může být snížena.

 

3) Právním titulem pro plnění ze strany investora je závazek vyjádřený nově též v plánovací smlouvě, která bude uzavírána v zásadě pokud půjde o změnu ÚP, ale též v případě významných záměrů – tj. záměrů nad 30.000 m² HPP bez ohledu na to, zda půjde o změnu ÚP či nikoliv.

 

4) V odůvodněných případech není vyloučeno, aby poskytnutí plnění investora bylo řešeno v rámci smlouvy připravované v gesci jiného odboru (např. smlouvy majetkového charakteru v gesci OSM); v takovém případě poskytne ORI/Oddělení plánovacích smluv podkladový výpočet referenční výše plnění (např. zakomponování kulturního hubu do řešení dostavby čtvrtého kvadrantu či plnění investora spočívající v poskytnutí např. bytových či nebytových jednotek apod.).

 

5) Nesouhlas MČ se záměry investorů (zejména je-li vydáno nesouhlasné stanovisko ORI/Oddělení rozvoje území) nebrání jednání s investory a případnému uzavření smlouvy, neboť obsahem smlouvy v zásadě není vyjádření souhlasu MČ se záměrem, nýbrž nastavení podmínek spoluúčasti investora na rozvoji území Prahy 6 v souvislosti se zátěží vyvolanou realizací jeho stavebního záměru; smyslem takového postupu je minimalizovat situace, kdy by došlo k realizaci záměru, aniž by zátěž v území byla pokryta příslušným plněním investora.

 

6) Poslední část Zásad se věnuje problematice oceňování nemovitých věcí, pokud tyto budou poskytnuty MČ v rámci nefinančního plnění. Pro stanovení hodnoty nemovité věci, resp. výše, která bude odečtena z referenční výše plnění, je výslovně umožněno, že vedle postupu podle Metodiky je takové ocenění přípustné (kromě využití ocenění dle Metodiky) i formou znaleckého posudku vypracovaného v souladu se znaleckým zákonem za podmínek podrobně uvedených v Zásadách. Cílem této úpravy je, aby MČ nebyla vystavena riziku, že by protistrana předložila „nadsazený“ či "chybný" posudek a aby hodnota více odpovídala reálnému trhu a její stanovení tak bylo pro obě strany „spravedlivější“ a aby bylo možné uzavření smlouvy vůbec v reálném čase dosáhnout.

 

Přípustnost využití znaleckého posudku se opírá též o tyto principy:

a) stanovení hodnoty věci znaleckým posudkem je metodou, kterou MČ standardně  při nakládání s majetkem využívá jako metodu nejobjektivnější;

b) MČ má povinnost při zavádění nemovitosti do majetkové evidence (poté, co nemovitost získá do svěřené správy) stanovit její hodnotu. Tato hodnota se v podmínkách MČ standardně stanovuje posudkem. Takový požadavek nadto plyne i ze zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, a souvisejících předpisů ve vazbě na zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku;

c) správné stanovení hodnoty nemovité věci je dle závěru nedávného auditu ze strany MHMP nezbytné znát ostatně též minimálně pro uveřejnění smlouvy v národním registru smluv podle zákona č. 340/2015 Sb., o registru smluv.

 

S ohledem na vše výše uvedené a s cílem předejít budoucím nejasnostem a sporným výkladům byla formulována výše uvedená pravidla, vycházeje z přesvědčení, že tento postup je v nejlepším zájmu MČ. Cílem je efektivně a transparentně hájit veřejné zájmy a zároveň nastavit jasná a spravedlivá pravidla pro spoluúčast investorů na rozvoji našeho území.

 

Na základě výše uvedeného předkladatel doporučuje RMČ Praha 6 předložit ZMČ Praha 6 ke schválení 1. aktualizaci Zásad spoluúčasti investorů na rozvoji městské části Praha 6.

 

Zpracovatel výslovně prohlašuje, že veškeré údaje a informace v návrhu usnesení, včetně důvodové zprávy a příloh jsou pravdivé a odpovídají skutečnosti.

 

Rovněž výslovně prohlašuje, že neopomenul uvést žádný údaj nebo informaci, které by obsah návrhu podstatně změnily, pokud by byly uvedeny.

 

Datum: 2.7.2025 

Zpracovali: Mgr. Lucie Koutníková

                  Mgr. Veronika Černovská

                   Mgr. Lukáš Kos, MBA