14. Pravidla prodeje pozemků svěřených městské části Praha 6

Důvodová zpráva:

V současné době jsou podmínky prodeje pozemků a také podmínky pronájmu pozemků upraveny společně v jednom interním předpisu: „Prováděcí předpis, kterým se stanoví podmínky pro prodej a pronájem pozemků zastavěných bytovými domy, funkčně souvisejících pozemků a ostatních pozemků“, který byl schválen usnesením ZMČ P6 č. 124/15 dne 25. 6. 2015 (dále jen „prováděcí předpis“). 

Vzhledem ke skutečnosti, že aplikace pravidel prodeje pozemků obsažených v prováděcím předpisu přináší v poslední době v praxi nemalé problémy, viz tex níže, je orgánům m. č. Praha 6 předkládán k projednání návrh nové metodiky prodeje pozemků svěřených do správy m. č. Praha 6 nazvaný jako: „Pravidla prodeje pozemků svěřených městské části Praha 6“.

Stěžejní zásadou stávající interní úpravy podmínek prodeje pozemků obsažené v prováděcím předpisu je pravidlo, dle kterého má být pozemek prodán za kupní cenu stanovenou dle aktuální hodnoty pozemku uvedené v cenové mapě stavebních pozemků hl. m. Prahy. Současně platí, že pokud kupující cenu pozemku stanovenou dle cenové mapy stavebních pozemků hl. m. Prahy odmítne, zadá m. č. Praha 6 zpracování znaleckého posudku, a to na náklad kupujícího. Cena za zpracování znaleckého posudku je následně připočtena ke kupní ceně pozemku. Uplatnění tohoto pravidla v praxi přináší ovšem několik zásadních problémů, které prodeje pozemků značně komplikují. Jedná se zejména o níže uvedené situace.

Dle prováděcího předpisu se při prodeji pozemků postupuje již deset let. Během těchto deseti let až na několik výjimek, jež se pohybují řádově v jednotkách případů, všichni kupující při prodeji pozemků odmítli kupní cenu stanovenou dle cenové mapy a požádali o zpracování znaleckého posudku. V minulosti bylo totiž pravidlem, že cena obvyklá, resp. tržní hodnota pozemku zjištěná znaleckým posudkem byla nižší, než cena pozemku uvedená v cenové mapě stavebních pozemků hl. m. Prahy. Cena zjištěná znaleckým posudkem se obvykle pohybovala v rozmezí 40 – 60 % ceny dle cenové mapy, hodnoty uvedené v cenové mapě nejsou objektivní, nejedná se o ceny obvyklé ve smyslu ustanovení § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Z dané skutečnosti vyplývá, že až na několik výjimek žádný kupující neměl zájem kupovat pozemek za cenu dle cenové mapy a požádal o zpracování znaleckého posudku. Tedy již z tohoto faktu vyplývá nadbytečnost stanovování kupní ceny dle cenové mapy. Nicméně i v případě kupujících, kteří souhlasí s prodejem pozemku za cenu dle cenové mapy, je nutné ze strany OSM, resp. m. č. Praha 6 zajistit zpracování znaleckého posudku na zjištění ceny obvyklé pozemku, náklady na zpracování znaleckého posudku jdou v tomto případě za m. č. Praha 6, neboť kupující přijal cenu dle cenové mapy. K případům těchto prodejů je potřeba ještě doplnit, že v poslední době došlo k nárůstu nákladů na zpracování znaleckých posudků, které se pohybují řádově v desítkách tisíc korun. Potřeba pořizování znaleckého posudku a zjišťování ceny obvyklé pozemku vyplývá z ustanovení § 36 odst. 2 zákona č. 131/2000 Sb., o hl. městě Praze, ve znění pozdějších předpisů („Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna, jde-li o cenu nižší než obvyklou. Není-li odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, je právní jednání neplatné.“).

V posledních 2 – 3 letech však často dochází k situacím, kdy kupující odmítne kupní cenu dle cenové mapy, požádá o zpracování znaleckého posudku, ale cena obvyklá pozemku zjištěná znaleckým posudkem je vyšší, než cena pozemku v cenové mapě. V těchto případech je potom potřeba obtížně kupujícím vysvětlovat, že nemohou pozemek koupit za nižší cenu dle cenové mapy, ale je nutné pozemek prodat za vyšší (obvyklou) cenu dle znaleckého posudku, viz text výše (§ 36 odst. 2 zákona č. 131/2000 Sb., o hl. městě Praze, ve znění pozdějších předpisů). 

V návaznosti na shora uvedené skutečnosti vyplývající z desetileté praxe používání prováděcího předpisu se tak jako jediné vhodné a rozumné řešení jeví do budoucna stanovovat kupní cenu pozemku výhradně na základě znaleckého posudku, kterým bude zjištěna cena obvyklá, resp. tržní hodnota pozemku. Náklady na pořízení znaleckého posudku posléze zaplatí kupující. Tato zásada tak tvoří podstatu  nových „Pravidel prodeje pozemků svěřených městské části Praha 6“ (dále jen "pravidla").

Oproti prováděcímu předpisu (čl. 5) pravidla již nebudou umožňovat prodej pozemků na splátky, od této možnosti bylo na základě dosavadních zkušeností, kdy tato možnost byla ze strany kupujících využívána spíše výjimečně a současně pro m. č. Praha 6 byla administrativně náročná, neboť předpokládala několik let sledovat a kontrolovat platební morálku kupujícího, upuštěno. Pravidla předpokládají prodej pozemků především na základě žádosti, tzv. přímý prodej pozemku žadateli. Jako druhou variantu stanoví pravidla možnost prodeje pozemku prostřednictvím výběrového řízení, a to na základě doporučení Komise majetkové politiky Rady m. č. Praha 6 a schválení Radou m. č. Praha 6, minimálně však za cenu dle aktuálního znaleckého posudku stanovujícího cenu obvyklou (tržní) dle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. V případě, kdy není hospodárné vyhotovit znalecký posudek (např. pozemky s velmi malou výměrou), předpokládají pravidla, že  kupní cena bude určena na základě postupu stanoveného Komisí majetkové politiky Rady m. č. Praha 6. Prodej pozemku za cenu nižší, než je cena stanovená na základě znaleckého posudku nebo na základě postupu stanoveného Komisí majetkové politiky Rady m. č. Praha 6, je možný pouze ve výjimečných případech, musí být řádně odůvodněn a musí být doporučen Komisí majetkové politiky Rady m. č. Praha 6.

Komise majetkové politiky Rady m. č. Praha 6 se zabývala pravidly opakovaně na svých zasedání dne 1.9., 20.10. a 24. 11. 2025, přičemž pravidla schválila a doporučila k dalšímu projednání v Radě a Zastupitelstvu m. č. Praha 6 (hlasování ze dne 24.11.2025 - 5:0:0).

Datum:  25.11.2025

Zpracoval: Mgr. František Červenka